Beim Kauf einer vermieteten Wohnung sind verschiedene rechtliche Besonderheiten zu beachten. Grundsätzlich ist es so, dass das bestehende Mietverhältnis durch den Verkauf der Wohnung nicht angetastet wird. Es gilt der Grundsatz, Kauf bricht nicht Miete. Dies führt dazu, dass der Mieter auch weiterhin zu den bisherigen Bedingungen in der Wohnung verbleiben darf. Lediglich die Person des Vermieters wechselt. Der Käufer tritt so in die Position des Vermieters mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten ein. Er erhält die Miete, muss sich im Gegenzug aber um alle Vermieterpflichten kümmern.

Will der Käufer die Wohnung selbst nutzen, so muss er das bestehende Mietverhältnis kündigen, wobei die Rechte des Mieters zu beachten sind. Grundsätzlich ist es so, dass eine ordentliche, fristgerechte Kündigung eines Mietvertrages nur dann zulässig ist, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat und dieses notfalls auch nachweisen kann. Der Bundesgerichtshof teilt die Auffassung, dass allein der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, für die Annahme von Eigenbedarf nicht genügt. Es reicht aber aus, wenn der Vermieter vernünftige Gründe hierfür hat. Bei der Entscheidung, ob Eigenbedarf anzunehmen ist, kommt es ausschließlich auf die Belange des Vermieters an. Ein berechtigtes Interesse liegt nach den gesetzlichen Regelungen insbesondere dann vor, wenn dem Mieter erhebliche Pflicht- und Vertragsverletzungen, beispielsweise wegen beträchtlicher Mietrückstände, vorzuwerfen sind. Eine Kündigung kommt auch dann in Betracht, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen selbst benötigt. Für den Käufer einer Eigentumswohnung, der derzeit selbst noch zur Miete wohnt und die Wohnung zur eigenen Nutzung erworben hat, ist der Wunsch, die eigene Wohnung nutzen zu wollen, ein Grund, der zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ausreicht. 

Einen solchen Eigenbedarf muss der Vermieter notfalls auch vor Gericht beweisen. Vernünftige Gründe können auch darin liegen, dass er im eigenen Haus wohnen will, um die Heizung warten und das Haus verwalten zu können. Steht dem Vermieter eine Alternativwohnung zur Verfügung, in dem der Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, so muss der Vermieter sie selbst in Anspruch nehmen. Zumindest aber hat er sie dem gekündigten Mieter anzubieten, allerdings nicht zu einer unangemessen hohen Miete (LG Hamburg 316 S 42/01, Urteil vom 17.7.2001). Diese Anbietpflicht hat der BGH in zwei Urteilen allerdings eingeschränkt: Der Vermieter muss die Ersatzwohnung dem gekündigten Mieter nur anbieten, wenn sie vor dem Ablauf der Kündigungsfrist frei wird; wird sie erst später frei, z.B. während eines eventuellen Räumungsprozesses, kann er sie nach Belieben vermieten (VIII ZR 311/02, WuM 2003,463). Ebenfalls nicht anbieten muss er eine frei werdende Wohnung, die nicht im selben Haus bzw. derselben Wohnanlage liegt (VIII ZR 276/02, WuM 2003,464). Begründet der Vermieter seine Kündigung damit, dass seine bisherige Wohnung zu klein werde, sobald sich Nachwuchs einstelle, so liegt eine so genannte – unzulässige – Vorratskündigung vor (LG Hamburg 311 S 10/01, Urteil vom 20.4.2001). 

Der Mieter kann der Kündigung indes widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn diese für ihn und seine Angehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde. Dabei sind jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalls und insbesondere die entgegenstehenden Interessen des Mieters und des Vermieters zu berücksichtigen. Von einer Härte auf Seiten des Mieters ist auszugehen, wenn dieser nicht in der Lage ist, sich angemessenen Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden. Zumutbar ist eine neue Wohnung allerdings auch dann, wenn sie teurer ist, nicht im gleichen Wohnviertel liegt und nicht so groß ist, wie die bisherige, soweit nicht – wie nachstehend ausgeführt – finanzielle Hindernisse entgegenstehen. Bei der Prüfung dieses Sachverhalts wird das Gericht daher auch die wirtschaftliche Situation des Mieters in Betracht ziehen. Eine allein erziehende Sozialhilfeempfängerin, die nur wenig Miete bezahlt, kann mit einiger  Aussicht auf Erfolg die Sozialklausel für sich in Anspruch nehmen. Weitere Gründe wären: das hohe Alter eines Mieters, Krankheit, Invalidität, Gebrechlichkeit, Schwangerschaft, ein bevorstehendes Examen, viele Kinder, geringes Einkommen, bevorstehender Umzug, lange Miet- und Wohndauer, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung. Diese Härtegründe sind gegen das Interesse des Vermieters an der Kündigung abzuwägen. Auf die besonderen Interessen von Kindern – insbesondere auch im Blick auf die Ausbildung bzw. Schule - wird dabei besondere Rücksicht genommen. Lange Mietdauer und Verwurzelung in der Wohngegend (LG Koblenz 14 S 69/89, WM 90, 20) können weitere Gründe darstellen. Diese Härtegründe können auch geltend gemacht werden, wenn sie nicht auf den Mieter selbst, sondern auf eine in seinem Haushalt lebende Person zutreffen. Liegen solche besonderen Gründe nicht vor, verdient der Mieter ausreichend und ist die Wohnungsmarktsituation nicht zu angespannt, liegt keine Härte vor.  

Die Zulässigkeit einer Kündigung kann so zum Gegenstand eines langwierigen Gerichtsverfahrens werden, in dem die entgegenstehenden Interessen der Beteiligten miteinander verglichen werden. Selbst wenn der Eigentümer auf diesem Weg ein für ihn günstiges Urteil erzielt hat, kann der gekündigte Mieter die Räumung mittels verschiedener Rechtsmittel weiter verzögern. Der Eigentümer muss dann mit seinem Einzug weiter warten, bis die Wohnung geräumt ist. Hat das Gericht festgestellt, dass die Interessen des Mieters Vorrang vor denen des Vermieters haben, muss es festlegen, ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet fortgesetzt werden soll. Gründe für eine unbefristete Fortsetzung sind solche Gründe, die sich nicht mehr ändern, etwa das hohe Alter des Mieters und seine Verwurzelung in der Umgebung. Doch auch bei ökonomisch schwachen Mietern und gleichzeitiger angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt ist eine unbefristete Fortsetzung möglich. 

Mit Blick darauf, dass sich das Verfahren geraume Zeit hinziehen kann, sollte man es sich gut überlegen, ob man eine vermietete Wohnung kauft, wenn man selbst einziehen möchte. Es gibt Mieter, die selbst bei eher fragilen oder vorübergehenden Gründen sich Jahre in einer Wohnung halten. Sicherheit lässt sich für den Käufer nur dadurch erreichen, dass er sich vom Mieter schriftlich zusichern lässt, dass dieser die Wohnung bis zu einem bestimmten Termin verlässt. 

Der Käufer kann nur dann sicher sein, dass er im Stande sein wird, in die Wohnung wie geplant einzuziehen, wenn er vor dem Kauf einen Vertrag mit dem Mieter unterschreibt, in welchem der Mieter sich verpflichtet, die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verlassen. Da der Mieter überhaupt nicht dazu verpflichtet ist, solche Verträge zu unterschreiben, wird dem Mieter häufig eine Abfindung angeboten.

Unser Resümee:

Prüfen Sie im Sinne der Rechts- und Planungssicherheit die Perspektive der zu kaufenden Eigentumswohnung. Ein möglichst langer Zeithorizont des gewünschten Einzugs ist von immenser Bedeutung. Bei allen Überlegungen stehen wir umfänglich zu Ihrer Verfügung.

Es ist immer ratsam im Vorfeld folgende Punkte abzuwägen und ggfls. über ein Angebot an den Mieter nachzudenken.  Die Höhe der Abfindung ist immer Verhandlungssache, feste „Tarife“ gibt es nicht. Einige Anwälte nennen als inoffiziellen Maßstab 200 Euro pro Quadratmeter. Wir beraten Sie gerne im Vorfeld des Kaufes.

Für eine reine Kapitalanlage:

Höhere zukünftige Rendite durch: 

- Mieterhöhung im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten

- Sanierung/Modernisierung und ggfls. Neuvermietung zu besseren Konditionen

- Sicherung eines geringeren Kaufpreises zum Zeitpunkt des Erwerbs und Wiederverkauf (oder Neuvermietung) bei Auszug des Mieters.

 

Bei gewünschter Eigennutzung (bestenfalls mit längerem Zeithorizont)

 

Eigenbedarfskündigung (Wichtig: gemäß unserer Firmenphilosophie, sozial verträglich und immer begründet)

- Hier ist es hilfreich, wenn Ihre Planung berücksichtigt, dass Ihr Einzug nicht unmittelbar gewünscht ist, um dem Mieter genügend Zeit zu           verschaffen, eine neue Wohnung zu finden. 

- Rechtstreit umgehen durch Erwirkung einer Aufhebungsvereinbarung, ggfls. mit Hilfe einer Abfindung.